Kaufnebenkosten in Österreich: Alle Posten mit Rechenbeispiel
Von Emanuel Trif · 7. November 2026 · 7 Min. Lesezeit
Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Steuern, Gebühren und Honorare kommen dazu, und Banken erwarten meistens, dass Sie diese Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen. Rechnen Sie grob mit rund 10 % des Kaufpreises. Hier sehen Sie, woraus sich das zusammensetzt.
Die Posten im Überblick
| Posten | Richtwert | Bemessung |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | vom Kaufpreis |
| Grundbucheintragung (Eigentumsrecht) | 1,1 % | vom Kaufpreis |
| Vertragserrichtung und Treuhand | ca. 1,5 % | vom Kaufpreis, je nach Notar oder Anwalt |
| Maklerprovision | bis 3 % + 20 % USt = 3,6 % | vom Kaufpreis, nur beim Kauf über Makler |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 % | vom eingetragenen Pfandbetrag |
| Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision | ca. 1–2 % | vom Kredit, je nach Bank |
Die ersten vier Posten hängen am Kaufpreis. Pfandrecht und Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision fallen nur an, wenn Sie finanzieren, und richten sich nach der Kredithöhe.
Rechenbeispiel: Wohnung um € 400.000
Kauf über einen Makler, Finanzierung mit € 360.000 Kredit:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | € 14.000 |
| Grundbucheintragung 1,1 % | € 4.400 |
| Vertragserrichtung und Treuhand ca. 1,5 % | € 6.000 |
| Maklerprovision 3,6 % | € 14.400 |
| Zwischensumme Kauf | € 38.800 |
| Pfandrechtseintragung 1,2 % von € 360.000 | € 4.320 |
| Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision ca. 1,5 % von € 360.000 | € 5.400 |
| Nebenkosten gesamt | € 48.520 |
Ohne Makler sinken die Nebenkosten in diesem Beispiel um € 14.400.
Tipp: Unser Finanzierungsrechner im Modus „Objekt durchrechnen“ zeigt Ihnen alle Posten für Ihr eigenes Objekt, samt Rate und Effektivzins.
Was davon ist verhandelbar?
- Steuer und Grundbuch sind gesetzlich festgelegt. Es gibt Sonderregeln, etwa bei Schenkungen in der Familie oder befristete Befreiungen für Eigenheime. Ob für Sie gerade eine davon gilt, prüfen wir im Gespräch.
- Vertragserrichtung ist ein Honorar. Holen Sie ruhig ein Angebot ein, bevor Sie sich festlegen.
- Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision und andere Bankspesen sind Teil des Kreditangebots. Genau hier zahlt sich ein Vergleich mehrerer Banken aus.
- Maklerprovision: Die 3 % sind die Obergrenze, nicht automatisch der Preis.
Warum die Nebenkosten für Ihre Finanzierung wichtig sind
Banken orientieren sich an einer Finanzierung von höchstens 90 % des Kaufpreises. Die Nebenkosten finanzieren sie in der Regel nicht mit. Bei einer Wohnung um € 400.000 heißt das: rund € 40.000 Eigenmittel für den Kaufpreis plus die Nebenkosten. Seit Juli 2025 sind diese Werte eine Empfehlung der FMA und keine starre Grenze mehr. Mit guter Vorbereitung finden wir oft auch dann eine Lösung, wenn Ihre Eigenmittel knapper sind.
Kurz zusammengefasst
- Planen Sie rund 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten ein, ohne Makler etwas weniger.
- Pfandrecht und Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision kommen dazu, sobald Sie finanzieren.
- Steuer und Grundbuch sind fix, Honorare und Bankspesen lohnen einen Vergleich.
Stand: November 2026. Alle Werte sind Richtwerte für Österreich und ersetzen keine individuelle Beratung.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?
Mit Makler rund 10 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbucheintragung 1,1 %, Vertragserrichtung ca. 1,5 % und Maklerprovision bis 3,6 %. Bei einer Finanzierung kommen Pfandrechtseintragung (1,2 % vom Pfandbetrag) und Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision dazu.
Kann man die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht vollständig. Banken orientieren sich an höchstens 90 % des Kaufpreises und erwarten die Nebenkosten aus Eigenmitteln. Mit zusätzlichen Sicherheiten sind im Einzelfall auch höhere Finanzierungen möglich.
Welche Nebenkosten sind verhandelbar?
Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühr sind gesetzlich festgelegt. Verhandelbar sind Honorare für Vertrag und Treuhand, die Maklerprovision (3 % plus USt ist die Obergrenze) und die Bankspesen.
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