Finanzierungs-Lexikon A–Z

Die wichtigsten Begriffe rund um Wohnkredit und Immobilienfinanzierung, kurz und verständlich erklärt.

Annuität: Gleichbleibende Rate aus Zinsen und Tilgung. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit jeder Rate steigt der Tilgungsanteil. So ist der Kredit am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt.
Anschlusskondition: Der Zinssatz, der nach dem Ende einer Fixzinsphase gilt, meist Euribor plus ein fixer Aufschlag. Der Aufschlag steht schon im Kreditvertrag und ist beim Vergleich wichtig. Mehr dazu
Bearbeitungsgebühr: Einmalige Gebühr der Bank für die Kreditbearbeitung, meist ein Prozentsatz der Kreditsumme. Sie fließt in den Effektivzins ein und ist oft verhandelbar. Mehr dazu
Belehnungswert: Der Wert, den die Bank einer Immobilie als Sicherheit beimisst. Er liegt meist unter dem Kaufpreis oder Marktwert, weil die Bank vorsichtig bewertet.
Beleihungsquote: Verhältnis von Kredit zu Wert der Immobilie. Die FMA empfiehlt höchstens 90 %, also mindestens 10 % Eigenmittel auf den Kaufpreis. Mehr dazu
Bonität: Ihre Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank: Einkommen, Ausgaben, bestehende Kredite, Zahlungsverhalten und Beschäftigung. Mehr dazu
Effektivzins: Zinssatz, der die Kosten enthält, die Sie für den Kredit zwingend zahlen, zum Beispiel Bearbeitungsentgelt, Vermittlerprovision oder Schätzkosten. Er macht Angebote vergleichbar. Mehr dazu
Eigenmittel: Das Geld, das Sie selbst in den Kauf einbringen: Erspartes, Bausparguthaben, Wertpapiere oder Schenkungen. Als Faustregel rund 20 % des Kaufpreises inklusive Nebenkosten. Mehr dazu
Euribor: Referenzzinssatz, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Variable Wohnkredite sind meist an den 3- oder 6-Monats-Euribor gebunden, plus einem Aufschlag der Bank. Mehr dazu
Fixzins: Zinssatz, der für eine vereinbarte Zeit gleich bleibt, etwa 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Gibt Planungssicherheit bei der Rate. Mehr dazu
FMA: Finanzmarktaufsicht Österreich. Sie hat bis Juni 2025 mit der KIM-Verordnung verbindliche Grenzen für Wohnkredite vorgegeben, seither gelten ihre Werte als Empfehlung.
Grundbuch: Öffentliches Verzeichnis, in dem Eigentum und Belastungen wie Pfandrechte eingetragen sind. Die Eintragung des Eigentums kostet 1,1 % vom Kaufpreis. Mehr dazu
Grunderwerbsteuer: Steuer beim Kauf einer Immobilie, in der Regel 3,5 % vom Kaufpreis. Innerhalb der Familie gilt ein begünstigter Stufentarif. Mehr dazu
Haushaltsrechnung: Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben, mit der die Bank prüft, wie hoch die Kreditrate sein darf. Mehr dazu
Kaufnebenkosten: Kosten zusätzlich zum Kaufpreis: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag, Makler sowie bei Finanzierung Pfandrecht und Bankgebühren. Rund 10 % des Kaufpreises. Mehr dazu
KIM-Verordnung: Verordnung der FMA mit verbindlichen Grenzen für Eigenmittel, Rate und Laufzeit bei Wohnkrediten. Sie ist Ende Juni 2025 ausgelaufen.
KSV: Kreditschutzverband von 1870. Banken fragen dort ab, ob es offene Kredite oder Zahlungsausfälle gibt. Ein negativer Eintrag erschwert eine Finanzierung. Mehr dazu
Laufzeit: Zeitraum, in dem der Kredit vollständig zurückgezahlt wird. Bei Wohnkrediten bis zu 35 Jahre. Längere Laufzeit heißt niedrigere Rate, aber mehr Zinsen insgesamt.
Parifizierung: Aufteilung eines Hauses in einzelne Wohnungseigentumsobjekte mit eigenen Anteilen im Grundbuch. Nicht parifizierte Wohnungen sind für Banken schwieriger zu finanzieren.
Pfandrecht: Sicherheit der Bank im Grundbuch. Kann der Kredit nicht zurückgezahlt werden, darf die Bank auf die Immobilie greifen. Die Eintragung kostet 1,2 % vom Pfandbetrag. Mehr dazu
Rangordnung: Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch. Mit einer Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung wird ein Platz im Grundbuch vorab gesichert.
Restschuld: Der Betrag, der vom Kredit zu einem bestimmten Zeitpunkt noch offen ist. Wichtig bei Umschuldung, Verkauf oder Ende der Fixzinsphase.
Schuldendienstquote (DSTI): Anteil der monatlichen Kreditraten am Nettoeinkommen. Als Richtwert empfiehlt die FMA höchstens 40 %. Mehr dazu
Sollzins: Der reine Zinssatz, mit dem die Bank Ihre Zinsen berechnet, ohne Gebühren. Für den Vergleich ist der Effektivzins aussagekräftiger. Mehr dazu
Sondertilgung: Zusätzliche Rückzahlung außerhalb der normalen Rate. Bei variablen Krediten meist einfach möglich, bei Fixzins oft nur eingeschränkt oder gegen Entschädigung.
Tilgung: Der Teil der Rate, der die Schuld tatsächlich verringert. Der Rest der Rate sind Zinsen.
Treuhand: Notar oder Anwalt verwahrt den Kaufpreis, bis das Eigentum im Grundbuch gesichert ist. Schützt Käufer und Verkäufer.
Umschuldung: Ablösung eines bestehenden Kredits durch einen neuen, meist mit besseren Konditionen. Kosten des Wechsels und die Restschuld gehören in den Vergleich.
Variabler Zins: Zinssatz, der sich regelmäßig an einen Referenzwert wie den Euribor anpasst. Die Rate kann steigen oder sinken. Mehr dazu
Wohnbauförderung: Förderung des jeweiligen Bundeslandes für Kauf, Bau oder Sanierung, als günstiges Darlehen oder Zuschuss. Die Bedingungen sind je Bundesland unterschiedlich.