Umschuldung: Wann sich der Wechsel lohnt
Von Stefan Falkner · 7. November 2026 · 6 Min. Lesezeit
Ihr Wohnkredit läuft seit einigen Jahren, und anderswo gibt es bessere Konditionen. Oder die Fixzinsphase endet bald, und die Anschlusskondition ist teuer. Dann stellt sich die Frage: Lohnt sich eine Umschuldung?
Was eine Umschuldung ist
Bei einer Umschuldung lösen Sie Ihren bestehenden Kredit mit einem neuen Kredit ab, meist bei einer anderen Bank. Die neue Bank zahlt die Restschuld an die alte Bank, und das Pfandrecht im Grundbuch wird angepasst. Für Sie ändern sich Zinssatz, Rate, Laufzeit oder Zinsbindung.
Wann sich der Wechsel lohnen kann
- Die Fixzinsphase endet und die Anschlusskondition (Aufschlag auf den Euribor) ist höher als ein neues Angebot.
- Ihr variabler Kredit ist teuer geworden und Sie wollen sich einen Fixzins sichern.
- Ihre Situation hat sich verbessert: höheres Einkommen, weniger Restschuld im Verhältnis zum Immobilienwert. Das kann bessere Konditionen bringen.
- Sie wollen mehrere Kredite zusammenlegen, etwa einen Wohnkredit und einen teuren Konsumkredit für die Einrichtung.
Welche Kosten Sie gegenrechnen müssen
| Kosten | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Entschädigung an die alte Bank | Bei variablem Zins meist keine. In einer laufenden Fixzinsphase darf die Bank eine Entschädigung verlangen. Was gilt, steht in Ihrem Kreditvertrag. |
| Grundbuch | Für das Pfandrecht der neuen Bank können Eintragungsgebühr und Kosten für Löschung oder Abtretung anfallen. Das klären wir vorab mit Bank und Notariat. |
| Neue Bank | Bearbeitungsentgelt / Vermittlerprovision, Schätzung, eventuell Kontoführung |
| Vertrag und Treuhand | Kosten für die Abwicklung, falls ein Notar oder Rechtsanwalt nötig ist |
Faustregel: Rechnen Sie nicht nur die neue Rate gegen die alte. Vergleichen Sie die Gesamtkosten über die Restlaufzeit, inklusive aller Wechselkosten. Erst wenn danach ein klarer Vorteil bleibt, lohnt sich der Wechsel.
Der beste Zeitpunkt
Der günstigste Moment ist oft das Ende der Fixzinsphase. Dann fällt in der Regel keine Entschädigung an. Beginnen Sie etwa sechs Monate vorher mit dem Vergleich, damit genug Zeit für Angebote, Schätzung und Unterlagen bleibt.
Sprechen Sie auch mit Ihrer aktuellen Bank. Manchmal bietet sie bessere Bedingungen an, wenn sie ein konkretes Gegenangebot sieht. Wie Sie dabei vorgehen, lesen Sie im Artikel Richtig verhandeln.
Typische Fehler
- Nur auf den Zinssatz schauen und die Wechselkosten vergessen.
- Die Laufzeit stillschweigend verlängern. Die Rate sinkt, der Kredit wird insgesamt aber teurer.
- Zu spät anfangen, wenn die Anschlusskondition schon läuft.
- Die Bedingungen übersehen: Sondertilgung, Anschlusskondition und Pflichtversicherungen gehören zum Vergleich dazu. Mehr dazu im Artikel Bankangebote vergleichen.
Unser Tipp: Schicken Sie uns Ihren aktuellen Kreditvertrag und den letzten Kontoauszug des Kredits. Wir rechnen Ihnen aus, ob und ab wann sich eine Umschuldung lohnt.
Stand: November 2026. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Beratung.
Häufige Fragen
Was kostet eine Umschuldung?
Mögliche Kosten sind eine Entschädigung an die alte Bank (vor allem in einer laufenden Fixzinsphase), Grundbuchkosten für das Pfandrecht der neuen Bank sowie Bearbeitungs- und Schätzgebühren.
Wann ist der beste Zeitpunkt für eine Umschuldung?
Oft das Ende der Fixzinsphase. Bei variabel verzinsten Krediten ist ein Wechsel meist jederzeit ohne Entschädigung möglich.
Kann ich bei der Umschuldung Kredite zusammenlegen?
Ja, häufig. Ein teurer Konsumkredit kann so in den günstigeren, im Grundbuch besicherten Wohnkredit wandern, wenn der Wert der Immobilie das zulässt.
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