Wohnkredit für Selbstständige: Diese Unterlagen braucht die Bank

Von Stefan Falkner · 7. November 2026 · 6 Min. Lesezeit

Selbstständige verdienen oft gut, bekommen aber trotzdem schwerer einen Wohnkredit als Angestellte. Der Grund liegt selten am Einkommen selbst, sondern daran, wie es nachgewiesen und dargestellt wird.

Umsatz ist nicht Einkommen

Die Bank rechnet nicht mit Ihrem Umsatz und auch nicht mit dem, was am Konto eingeht. Sie rechnet mit dem versteuerten Einkommen laut Einkommensteuerbescheid. Und davon zieht sie für die Haushaltsrechnung die Steuern und Sozialversicherungsbeiträge ab, die Sie noch zahlen müssen.

Gerade wer viel investiert oder abschreibt, hat auf dem Papier oft weniger Einkommen, als die Geschäftsentwicklung vermuten lässt.

Diese Unterlagen braucht die Bank

• Einkommensteuerbescheide und -erklärungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Bilanzen oder Einnahmen-Ausgaben-Rechnungen dieser Jahre
• eine aktuelle Saldenliste oder vorläufige Zahlen für das laufende Jahr
• Kontoauszüge von Geschäfts- und Privatkonto
• eine Unbedenklichkeitsbescheinigung bzw. Nachweis, dass keine Rückstände bei Finanzamt und Sozialversicherung bestehen
• bei einer GmbH zusätzlich: Gesellschaftsvertrag, Firmenbuchauszug und Ihr Geschäftsführerbezug

Wie lange müssen Sie selbstständig sein?

Viele Banken wollen mindestens zwei, besser drei abgeschlossene Wirtschaftsjahre sehen. Bei Gründerinnen und Gründern mit langjähriger Erfahrung in derselben Branche gibt es manchmal Ausnahmen, etwa wenn vorher ein Angestelltenverhältnis im gleichen Bereich bestand.

So stellen Sie Ihr Einkommen gut dar

Ausreißer erklären. Ein schwaches Jahr wegen einer großen Investition oder eines Sondereffekts? Ein kurzes Begleitschreiben mit Zahlen hilft der Bank, das richtig einzuordnen.

Aktuelle Zahlen mitliefern. Läuft das laufende Jahr deutlich besser als der letzte Bescheid, belegen Sie das mit einer Saldenliste oder einer Bestätigung der Steuerberatung.

Privat und betrieblich trennen. Saubere Konten machen die Prüfung schneller und schaffen Vertrauen.

Die passende Bank wählen. Manche Banken sind bei Selbstständigen deutlich erfahrener und flexibler als andere.

Junge Käufer und Pensionisten

Auch abseits der Selbstständigkeit gibt es Fälle, die nicht ins Standardschema passen. Bei jungen Käufern mit wenig Eigenmitteln zählt vor allem eine stabile Haushaltsrechnung. Bei älteren Kreditnehmern spielen Pensionshöhe, Laufzeit und vorhandene Immobilien eine Rolle. Banken gehen damit sehr unterschiedlich um, pauschale Lösungen gibt es nicht.

Unser Tipp: Holen Sie Ihre Steuerberatung früh ins Boot. Wenn Bescheide und Zahlen fertig sind, bevor Sie die Wunschimmobilie gefunden haben, können Sie schnell zusagen.