Anlegerwohnung finanzieren: Miete, Eigenmittel und was Banken prüfen

Von Emanuel Trif · 7. November 2026 · 7 Min. Lesezeit

Eine Anlegerwohnung kaufen, vermieten und mit der Miete einen großen Teil des Kredits bezahlen: So einfach klingt der Plan. In der Praxis beurteilen Banken Anlegerfinanzierungen aber sehr unterschiedlich. Genau deshalb lohnt sich hier der Vergleich besonders.

Wie Banken eine Anlegerwohnung rechnen

Bei der Eigennutzung zählt vor allem Ihr Einkommen. Bei einer Anlegerwohnung kommt die Miete dazu, die das Objekt einbringt. Die meisten Banken rechnen sie aber nicht in voller Höhe an, sondern nur einen Teil der Nettomiete. Damit fängt die Bank Leerstand, Mietausfälle und Instandhaltung ab.

Wie hoch dieser Anteil ist und ob bestehende Mietverträge, Mietgutachten oder nur Schätzungen akzeptiert werden, unterscheidet sich von Bank zu Bank.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?

Rechnen Sie wie bei der Eigennutzung mit rund 20 % des Kaufpreises inklusive Nebenkosten. Bei Investoren mit mehreren Objekten können bestehende Immobilien als zusätzliche Sicherheit dienen und den Eigenmittelbedarf senken.

Worauf Banken bei Anlegern besonders achten

• Ihre persönliche Haushaltsrechnung: Auch ohne Mieter muss die Rate tragbar sein, zumindest für eine gewisse Zeit.
• Die Lage und Vermietbarkeit: Eine kleine Wohnung in guter Lage ist für die Bank leichter zu bewerten als ein Spezialobjekt.
• Kurzzeitvermietung: Bei Airbnb und Co. sind viele Banken zurückhaltender als bei klassischer Vermietung. Prüfen Sie auch, ob die Kurzzeitvermietung im Haus und in der Gemeinde überhaupt erlaubt ist.
• Ihr Bestand: Wer schon Immobilien hat, legt am besten eine Übersicht aller Objekte mit Restschulden und Mieten bei.

Besondere Situationen: Karenz, Jobwechsel, Probezeit

Gerade bei Anlegern kommt die Frage oft: „Geht das auch in Karenz?“ oder „Ich wechsle gerade den Job.“ Viele Banken warten das Ende der Probezeit ab oder rechnen Kinderbetreuungsgeld nur für einen begrenzten Zeitraum an. Andere sind flexibler. Hier entscheidet die Wahl der Bank.

Nach der Kreditzusage

Mit der Zusage ist der Kauf noch nicht abgeschlossen. Es folgen Kaufvertragsentwurf, Kreditvertrag, Pfandurkunde und die Abwicklung über Notar oder Rechtsanwalt mit Treuhand. Wir begleiten Sie bis zur Auszahlung und zur Unterschrift bei der Bank.

Steuern nicht vergessen

Ob Sie privat oder über eine GmbH kaufen, ob Sie beim Kauf vom Bauträger die Vorsteuer geltend machen können und wie sich Abschreibung und Zinsen steuerlich auswirken, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie unterschreiben.

Unser Tipp: Rechnen Sie Ihre Anlegerwohnung immer auch für den schlechtesten Fall durch: drei Monate Leerstand, eine größere Reparatur, ein höherer Zinssatz. Wenn es dann noch passt, ist die Finanzierung solide.