Immobilie privat oder über eine GmbH kaufen?

Von Emanuel Trif · 7. November 2026 · 7 Min. Lesezeit

Wer in Österreich eine Anlegerwohnung kauft, hört früher oder später die Frage: privat kaufen oder über eine GmbH? Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Die richtige Struktur hängt von Ihren Zielen, Ihrem Einkommen und Ihren Plänen für die Zukunft ab. Und sie muss vor dem Kauf feststehen, weil ein späterer Wechsel teuer ist.

Privat kaufen

Kaufen Sie privat und vermieten, erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuertarif besteuert.

• Abzugsfähig sind unter anderem die Abschreibung (AfA) des Gebäudeanteils, die Kreditzinsen, Betriebskosten, die Sie selbst tragen, und Instandhaltung.
• Beim Verkauf fällt in der Regel die Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn an.
• Hauptwohnsitzbefreiung: Haben Sie selbst lange genug in der Immobilie gewohnt, kann der Verkaufsgewinn steuerfrei sein. Die genauen Fristen prüft Ihr Steuerberater.
• Finanzierung: Es gilt die normale private Wohnfinanzierung mit Haushaltsrechnung. Banken rechnen die Miete meist nur zum Teil an. Mehr dazu im Artikel Anlegerwohnung finanzieren.

Über eine GmbH kaufen

In der GmbH zahlen Sie auf den Gewinn 23 % Körperschaftsteuer. Erst wenn Sie Gewinne an sich ausschütten, kommen 27,5 % Kapitalertragsteuer dazu.

• Interessant, wenn Sie Gewinne in der Gesellschaft lassen und in weitere Immobilien investieren wollen.
• Laufende Kosten: Gründung, Buchhaltung, Jahresabschluss und Mindestkörperschaftsteuer, auch in Jahren ohne Gewinn.
• Keine Hauptwohnsitzbefreiung und kein privater Steuervorteil beim Verkauf.
• Finanzierung: Die Bank prüft wie bei einem Unternehmen. Sie will Bilanzen oder Planrechnungen sehen, oft mehr Eigenmittel und meist eine persönliche Haftung des Gesellschafters.

Was in beiden Fällen gilt

Umsatzsteuer bei Neubauwohnungen: Kaufen Sie vom Bauträger und vermieten mit Umsatzsteuer, können Sie sich die Vorsteuer aus dem Kaufpreis zurückholen. Dafür sind Sie lange an die Vermietung mit Umsatzsteuer gebunden. Das gilt privat wie in der GmbH und gehört vor dem Kauf geklärt.

Grunderwerbsteuer und Nebenkosten fallen in beiden Varianten an. Einen Überblick gibt unser Artikel zu den Kaufnebenkosten.

Entscheidungshilfe

Unser Tipp: Sprechen Sie zuerst mit einem Steuerberater und dann mit uns. Die Bank finanziert eine GmbH ganz anders als eine Privatperson, und das beeinflusst, wie viel Eigenkapital Sie brauchen.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung. Steuersätze Stand November 2026, bitte klären Sie Ihre persönliche Situation mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater.