Sanieren mit Kredit: Kosten planen und richtig finanzieren

Von Stefan Falkner · 7. November 2026 · 7 Min. Lesezeit

Wohnung gekauft, und jetzt steht die Sanierung an: neues Bad, neue Böden, vielleicht neue Leitungen. Wie Sie die Kosten im Griff behalten und die Sanierung richtig finanzieren, zeigen wir hier.

Generalunternehmer oder Eigenregie?

Generalunternehmer: Ein Ansprechpartner koordiniert alle Gewerke, oft mit Fixpreis und fixem Fertigstellungstermin. Das kostet mehr, spart aber Zeit und Nerven. Für Berufstätige und bei größeren Sanierungen oft die bessere Wahl.

Eigenregie: Sie beauftragen und koordinieren die Handwerker selbst. Das spart Geld, wenn Sie Zeit, Erfahrung und gute Kontakte haben. Das Termin- und Kostenrisiko tragen aber Sie.

Achten Sie in beiden Fällen auf schriftliche Angebote mit klarer Leistungsbeschreibung, auf Gewährleistung und auf Referenzen. Das günstigste Angebot ist am Ende nicht immer das günstigste.

Was die Bank für eine Sanierungsfinanzierung sehen will

• Kostenaufstellung mit Angeboten oder Kostenvoranschlägen der Firmen
• Beschreibung der Maßnahmen (was wird gemacht, in welchem Umfang)
• bei größeren Umbauten Pläne und gegebenenfalls Bewilligungen
• Unterlagen zur Immobilie und Ihre Einkommensnachweise

Häufig zahlt die Bank den Sanierungsteil gegen Rechnungen oder nach Baufortschritt aus. So zahlen Sie Zinsen nur für das Geld, das tatsächlich verbaut ist.

Kauf und Sanierung gemeinsam finanzieren

Wenn Sie die Sanierung schon beim Kauf einplanen, kann die Bank beides in einem Wohnkredit finanzieren, besichert im Grundbuch. Das ist in der Regel deutlich günstiger als ein späterer Konsumkredit. Wichtig: Die Bank bewertet die Immobilie dann oft mit dem Wert nach der Sanierung, wenn die Kosten nachvollziehbar belegt sind.

Kosten realistisch planen

• Planen Sie 10 bis 20 % Reserve ein, bei Altbauten eher mehr. Viele Überraschungen zeigen sich erst, wenn Böden und Wände offen sind.
• Rechnen Sie Nebenkosten mit ein: Planung, Bewilligungen, Entsorgung, Übersiedlung, eventuell Miete während der Bauzeit.
• Klären Sie, ob es für Ihre Maßnahmen eine Förderung gibt, etwa für Heizungstausch oder thermische Sanierung. Die Bedingungen sind je Bundesland verschieden.

Typische Fehler

1. Erst kaufen, dann über die Sanierung nachdenken. Dann fehlt oft das Geld, oder es bleibt nur ein teurer Konsumkredit.
2. Keine schriftlichen Angebote. Ohne klare Leistungsbeschreibung kann die Bank die Kosten nicht beurteilen, und Sie haben im Streitfall nichts in der Hand.
3. Keinen Puffer einplanen.
4. Doppelbelastung unterschätzen. Miete für die alte Wohnung und Kreditrate für die neue über mehrere Monate. Das gehört in die Planung.

Unser Tipp: Holen Sie die Angebote der Handwerker schon vor dem Kaufvertrag ein. Dann kann die Bank Kauf und Sanierung in einem Schritt finanzieren.