Immobilie geerbt: Geschwister auszahlen und richtig finanzieren

Von Emanuel Trif · 7. November 2026 · 6 Min. Lesezeit

Die Eltern hinterlassen ein Haus, die Geschwister möchten ausbezahlt werden, und Sie wollen die Immobilie behalten. Das ist eine Situation, die wir häufig begleiten. Die gute Nachricht: Die Finanzierung ist oft einfacher als gedacht.

Die Immobilie als Sicherheit nutzen

Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen und Miterben auszahlen müssen, brauchen Sie dafür in der Regel einen Kredit. Die geerbte Immobilie selbst dient als Sicherheit. Weil sie meist deutlich mehr wert ist als der Betrag, den Sie für die Auszahlung brauchen, sind Eigenmittel oft gar nicht nötig.

Beispiel: Das Elternhaus ist rund € 500.000 wert, Sie zahlen Ihre Schwester mit € 200.000 aus. Der Kredit liegt damit bei 40 % des Werts. Für die Bank ist das eine sehr gute Sicherheit.

Die Leistbarkeit bleibt entscheidend

Auch wenn die Sicherheit stimmt: Die Bank prüft trotzdem, ob Sie die Rate dauerhaft zahlen können. Rechnen Sie neben der Kreditrate auch die laufenden Kosten der Immobilie ein, gerade bei älteren Häusern mit Heizung, Dach und Fenstern. Mehr dazu in unserem Artikel zur Haushaltsrechnung.

Pflichtteil und Auszahlung

Pflichtteilsberechtigte Angehörige haben Anspruch auf einen Geldbetrag. Wie hoch dieser ist und wann er fällig wird, ergibt sich aus Testament, Verlassenschaftsverfahren und Bewertung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Zahlung gestundet werden. Ob das in Ihrem Fall möglich ist, klärt der Notar im Verlassenschaftsverfahren.

Für die Finanzierung brauchen wir in der Regel:

• Einantwortungsbeschluss oder Schenkungsvertrag
• Vereinbarung mit den Miterben (Höhe der Auszahlung)
• Grundbuchauszug und Unterlagen zur Immobilie
• Ihre Einkommensnachweise

Welche Kosten fallen an?

Bei Erwerb in der Familie gilt bei der Grunderwerbsteuer ein begünstigter Stufentarif, berechnet vom Grundstückswert. Dazu kommen Grundbuch- und Notarkosten sowie bei der Finanzierung Pfandrecht und Bankgebühren. Die genauen Beträge rechnet der Notar aus.

Zuerst Immobilie oder zuerst Finanzierung?

Diese Frage stellt sich nicht nur beim Erben, sondern bei jedem Kauf. Unsere klare Empfehlung: Zuerst die Finanzierung klären. Wer Einkommen, Eigenmittel und bestehende Verpflichtungen vorab prüfen lässt, kennt seinen realistischen Rahmen. Beim Kauf hilft außerdem ein Kaufanbot mit Finanzierungsvorbehalt, damit Sie nicht an ein Anbot gebunden sind, falls die Finanzierung nicht zustande kommt.

Unser Tipp: Sprechen Sie mit den Geschwistern früh über Zahlen und Zeitplan. Eine klare Vereinbarung erleichtert die Finanzierung und erspart Streit.

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche Beratung. Für Fragen zu Pflichtteil und Verlassenschaft wenden Sie sich an Notariat oder Rechtsanwalt.