Altbau oder Neubau: Was bei Finanzierung und Vermietung zählt

Von Stefan Falkner · 7. November 2026 · 7 Min. Lesezeit

Altbau mit hohen Räumen und Stuck oder Neubau mit Lift, Balkon und niedrigen Betriebskosten? Die Frage ist nicht nur Geschmackssache. Alt- und Neubau unterscheiden sich bei Kaufpreis, laufenden Kosten, Vermietung und bei der Frage, wie die Bank bewertet.

Altbau: Charme mit Regeln

• Kaufpreis: Oft günstiger pro Quadratmeter, dafür kommt häufig Sanierungsbedarf dazu.
• Zustand des Hauses: Dach, Fassade, Leitungen und Heizung entscheiden mit. Schauen Sie sich die Rücklage und die Protokolle der Eigentümerversammlung an. Dort steht, welche Sanierungen anstehen.
• Vermietung: Für viele Altbauwohnungen gilt das Mietrechtsgesetz in Vollanwendung. Die Miete ist dann über den Richtwert begrenzt. Für Anleger heißt das: Die erzielbare Miete ist oft niedriger als im Neubau.
• Bank: Rechnet bei Vermietung mit der Miete, die rechtlich zulässig ist, nicht mit der Wunschmiete. Bei größerem Sanierungsbedarf will sie eine Kostenaufstellung sehen.

Neubau: modern, aber nicht automatisch besser finanzierbar

• Kaufpreis: Höher pro Quadratmeter, dafür in den ersten Jahren kaum Instandhaltung.
• Laufende Kosten: Meist niedrigere Heizkosten dank besserer Dämmung und moderner Haustechnik.
• Vermietung: Freifinanzierte Neubauwohnungen unterliegen meist nicht der Richtwertmiete. Die Miete ist freier vereinbar, muss aber am Markt erzielbar sein.
• Kauf vom Bauträger: Gezahlt wird nach Baufortschritt. Wie Sie dabei die Doppelbelastung aus Miete und Kredit vermeiden, lesen Sie im Artikel Bauträgerkauf finanzieren.

Wie Banken Alt- und Neubau sehen

Die Bank fragt vor allem: Was ist die Immobilie wert, und wie sicher ist dieser Wert? Dazu kommen Lage, Zustand, Energieausweis und bei Anlegern die realistische Miete.

Eigennutzung oder Vermietung

Für die Eigennutzung zählt vor allem, ob die Rate zu Ihrer Haushaltsrechnung passt. Bei der Vermietung kommt die Frage dazu, wie viel Miete die Bank anrechnet. Deshalb kann dieselbe Wohnung für den Eigennutzer gut und für den Anleger schwierig zu finanzieren sein, oder umgekehrt.

Typische Fehler

1. Sanierungsbedarf im Altbau unterschätzen. Planen Sie die Kosten gleich in die Finanzierung ein. Mehr dazu: Sanieren mit Kredit.
2. Bei der Vermietung mit der Wunschmiete rechnen statt mit der zulässigen Miete.
3. Die Rücklage und die Protokolle nicht lesen.
4. Beim Neubau nur auf die Ausstattung schauen und den Fertigstellungstermin vergessen.

Unser Tipp: Schicken Sie uns das Exposé, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Wir sagen Ihnen, wie Banken das Objekt sehen und welche Unterlagen Sie brauchen.

Stand: November 2026. Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche Beratung zum Mietrecht.